很认真地聊一下房地产

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文章来源很认真地聊一下房地产

壹  八月秋高风怒号

一个累计销售金额44亿、涉及1700多户的销冠楼盘,由于巨额监管资金被挪用而停工,在全国的烂尾楼群体里不算稀奇。

稀奇的是,监管银行的支行负责人出面澄清,说资金拨付得到了有关部门的批准批示,并建议业主报警。

 

那边房管局的有关负责人称,银行说法与事实不符,要追究银行责任。

双方撕下和谐颜面,准备对簿公堂,但无论怎么推诿责任,都无法回避最广受质疑的点,资金究竟是如何被挪用的?

如果按照最基本的预售流程,应该是这样的:

开发商在拿到预售证后,消费者开始贷款买房,等银行批下来30年的款后,会将钱存进指定银行的监管账户里,这个监管账户是开发商的对公账户。

监管账户的钱分为重点和非重点,非重点监管资金由银行自己审核发放,涉及的项目不多;

 

占比最多的是重点监管资金,需要开发商申报工程进度和用途,交给当地的房管局等部门审核,审核的时候会去现场勘验进度,核算工程量,拍照留存,等审核完后确认无误后,交给银行,由银行负责出纳。

整个流程乍一看,似乎没有任何问题,都挺规范的,然而执行这个流程的许多环节要由人执行,是事在人为,尤其还有一些上不了台面的「潜规则」,出问题的概率就高了。

比如在最初的打款环节,购房者在售楼处刷pos机的时候,很少会去看合同账号是不是监管账户,也很难分辨户头的公司名字,XX房地产开发有限公司和XX商业管理有限公司,两者究竟有什么血缘关系,一个个抢着打款生怕比别人落后一步。

 

因此这个环节的资金流向成了迷。

房管局当然也防着这一手,要求网签后必须在规定的时间内备案,也就是不管开发商在草签环节怎么闪转腾挪,怎么挪用资金,反正监管账户的钱要对得上才承认合同生效。

 

这就说明了,如果大家买的房迟迟没有网签,要么该楼盘根本没有取得预售证就偷卖,要么已经将资金挪用,没办法填监管账户的窟窿。

哪怕资金顺利躺在了监管账户里,成功网签了,真正的考验也才刚开始。

开发商为了挪用资金,虚报工程进度是必备的基础技能,问题在于,监管账户的钱必须专款专用,需要打去总包和施工方的户头里。

 

往往这时候,强势的开发商就能凭借甲方优势,轻松摁住总包小弟的头颅,让小弟开具一张500万的发票,然后将其中的400万如数奉还给大哥,彼此约定一年后连本带利归还500万。

 

账期虽然恶心,许多施工方咬咬牙也就接受了,拿着大哥给的500万商票,辛苦哼哧一整年,挥洒无数汗水,最后等来的是开发商的暴雷噩耗。

也有的开发商走法院路线,这种方式骚得多。

先让监管账户的公司和外地随便一家公司签订合同,形成债权和债务关系,并且在合同里签署代偿协议。

 

当监管账户的公司违约时,外地债主就能提出申请,让法院划走监管账户里的资金,毕竟在以前,谁也无法料到一众宇宙房企会暴雷。后来这个漏洞已经被堵上了,禁止法院从监管户挪用资金。

再来讲讲银行扮演的角色,绝不是新闻里说的背锅做事,两面受气的无辜形象。

银行作为房地产的食利阶层,负责揽储放贷收息,是真正意义上的横竖躺着赚钱,无需承担任何风险,当然也不会背责,所以才会将锅都甩给房管局,来个祸水东引。

虽然各地区的情况不一样,但银行扮演监管资金的角色是毋庸置疑的,必须时刻盯梢房企的财务状况,关注销售报表和收据流水,任何一丁点资金异动都应该警惕。

但现实是怎么做的?

 

为了抢到某个楼盘的按揭合作,为了拉拢优质房企客户,为了冲一下年度存款KPI,内部风控全程开绿灯可以坐视不理。甚至有一些地方银行,仅仅只是将30%的首付款打进了监管账户,另外70%的按揭贷款打去开发商自己的私人账户里,无视法律法规的明确要求,也就是乱来。

我所处的城市佛山,今年住建局已经通报了两例银行违规操作,其中一家支行擅自将预售款从监管账户里划出,理由是担心开发商无法按时还债,潜台词是烂不烂尾没所谓,反正我的钱不能亏。

 

另一家支行未将按揭贷款存入监管账户里,常规操作了。

 

这两例充分说明了银行的本质,那就是只愿意借给资金充沛的大客户,一旦客户资金链短缺,抽贷的积极性比谁都要高,不承担任何社会责任和风险。

因此要说无辜,银行根本排不上号,先站在一边等会儿。

最后讲一下住建局。

 

在审核流程上可能挑不出什么毛病和漏洞,都是按规章做事,依法依规,流程死板生硬,那问题出在了哪里?

我只讲一个点,许多地区尤其是小县小城的住建监管科室,大概率人手都不足,一个撑门面的办公室主任领导,一个负责打电话发通知填表的科员,一个负责对接银行指引盖章的雇员,再来点合同工临时工,撑死了班子不超过4-5人。

 

这么几个人,需要面临什么样的工作量?

仅仅是一个最普通的小县城,同时在建的项目工程可能就有几百个,平均在建楼盘接近100处,对接的房企专员更是络绎不绝。

 

每天部门的日常事务就足以跑断腿了,更不要说得经常外出跑遍几十处工地去逐一核查进度,用最严谨细微的态度化身侦探当成犯罪现场来抓工程漏洞,什么实地调研拍照取证,精力上确实做不到。再说点实话,认真做了似乎没有什么绩效奖励,不认真做好像也没有处分,不背锅无绩效,那就顺其自然吧。

 

开发商每天递来装订好的材料,只要文件的手续完备,流程没有什么问题,资金审批就能很快通过,还是那句话,谁都不知道这些宇宙房企竟然会排队暴雷。

 

而且有好几个亿的资金压在监管账户里,这样的监管账户全县有数百个,早一个月或晚一个月拨付,前后能产生多少利息差,甚至影响到各大房企的高周转节奏,大船扬帆势如破竹,上百亿的资金链都已经拧紧了,谁还会抛锚刹船。

 

这一切的解决核心,仅仅是监管部门主任签个字的事情而已……所以,考验同志们两袖清风、反腐倡廉的时候到了。

简单来讲就是,地方政府希望出让更多的土地,银行也希望开发商多拿地多贷款,开发商自己就更愿意高周转来抢占市场,好做大流水规模上市。

 

三赢的前提是,必须要挪用监管资金。

权责不统一的后果是,南村壮汉欺购房者软弱无力,只有购房者受伤的世界完成了,哪怕烂尾了也无法退房退首付停供。

每个利益链条所扮演的角色,都以为挪用账户的资金只是涉及到某个楼盘而已,风险精准可控,是孤立事件。却不知道循环放贷的背后,已经产生了一连串的窟窿泡沫,最终资金链紧缺,一个个庞然大物被很小的金额压垮了。

2021年7月份,住建部发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,其中挪用交易监管资金成为整治的重点之一。  

一些省市开始实施相关规则,允许业主实时查看监管账户的余额和拨付情况,但业主都是时间和精力严重不足的普通人,让客户监管只能说聊胜于无。

 

真正该承担监管责任的机构全躲在了背后。

贰  俄顷风定云墨色

中国房地产行业的分水岭是2010年,这一年开启白银时代。

在这之后,地方出让的土拍成交价越来越高,开发商的单个项目利润率也越来越低,而且民企属性还有融资上的天然劣势,贷款利息普遍去到12%以上,民间高息借贷是常规操作。

 

高地价,高利息,高风险,慢周期,慢回笼……如何骄傲地活下去,是那时候房企琢磨的人生问题。

最后琢磨出来,只有高周转和高杠杆才能救自己。

 

万科率先提出「5986原则」,也就是5个月拿地动工、9个月销售、第一个月卖出八成,其中有六成是住宅;

后来者碧桂园调整为「4568模式」,4月卖楼,5月回款,6月资金回笼,8月投资下一个项目,卷到了极致,甚至在工期方面有很严格的指标:

项目摘牌到开工超过40天撤职、开工工期大于7个月项目总撤职。

摘牌即开工,奖项目总20万,每推迟1天,奖励递减1万,20天开工,奖励为0。

原本一个楼盘的总利润是10%,按照进度需要两年卖完,平均每年只有5%利益,那要怎么提高利润率?挪用监管资金,高周转+高杠杆,项目周期压缩到6个月内,一年做两单利润率就能到20%,一年内抢到20个项目,利润率就能翻10多倍。

跟在当地政府背后喝汤,固然没有吃肉那么痛快,然而同时喝十碗汤也能达到饮鸩止渴的饱腹效果。

所以高周转的房企通常都很疯狂,秉承「要么交业绩要么交尸体」的理念在全国攻城略地,挥金如土溢价拿地,慢周转的房企要么打不过加入,要么固守一亩三分地慢耕细作,要么被并购。

房地产行业不需要比拼什么科技含量,产业链优势和人才储备,比拼的就是资金密集度和人脉门路,玩的是金融公司的利滚利雪球模式,在房价上涨周期通过高负债来快速扩展,要比清华北大的胆子还要大。

这些高周转的房企,加的杠杆究竟有多高?简单讲讲吧。

 

前期拿地的时候,房企可以从银行手里拿到一笔开发贷,这笔钱是用来拍地的。

拿完地就可以施工了,前期的项目进场,正负零(地基修建),一直到主体结构封顶,基本由总包垫付大部分资金,农民工的工资当然也先欠着。

封顶完成后,开发商就能拿到预售证开卖,可以「合法」地挪用首付+70%的按揭金。到了这一步,开发商无成本地拿到所有预售资金,简直空手套白狼。

 

这些钱主要用来偿还银行贷款,同时支付前期欠下的所有工程费用,大概占到总金额比例的70%,并且还得一次性支付水电气暖的配套费,不得拖延。

 

因此,这个阶段给开发商带来很大的资金压力。

如果在房价上涨周期,开盘即售罄,那这笔资金缺口很快就能填补,可楼盘一旦滞销,下场要么是延期交楼,减配公共设施,要么干脆烂尾,变成一个没通电通水的烂尾楼。

所以往往在楼盘封顶的阶段,是开发商跑路的最佳时机,这就是许多烂尾楼封顶后被晾在那里的原因。

要将烂尾楼继续建下去并不难,两千一平的建安成本足够了,最麻烦的还是债券纠纷,没有人知道这个楼盘牵扯进去多少债务黑洞,有多少质押二押。就连施工方自己都垫进去那么多资金,宁愿停工倒逼业主维权表态,看看能还不能挽回一点损失。

三道红线出来后,房地产这种空手套白狼的玩法就被砍断了,买地必须要30%的自有资金,同时限制了贷款比例,一下子精准打到了房企的七寸命脉上。

当然哪怕没有烂尾,高周转下的房子质量不必抱有多少期待,楼盘质量的整体下滑普遍发生在2017年之后。

施工队为了赶进度不断压缩工期,楼板混凝土还没干透就敢继续往上盖新土层,海沙也敢偷偷混进河沙里,而且多半也没有洗干净,等交楼后住户就要开始提防结构性风险了。

楼盘的利润点还有许多可以挖。

都知道国内的公摊面积是学香港,但没有谁有精力去测量电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、地下室、分隔墙的建筑面积是多少,都是开发商说多少面积就按多少面积,这里面藏了多少猫腻?

现在香港已经取消了公摊,哪怕总价没有任何变化,但背后的意义在于一切都可以明码实价,哪怕单价更贵也不愿让开发商偷偷薅羊毛。

国内什么时候可以取消呢?

精装修同样是利润大头,一些城市开始严格限价时,精装不对板、严重减配的问题也就屡见不鲜了。

还看到一些专家说,「预售制在全世界通行且合理,取消预售制更不利于购房者」,却没有说明为什么预售制导致的烂尾现象是中国独一份。

香港以前也有一些烂尾楼,后来是怎么堵住漏洞的?

5%的订金给开发商,其余款项打进律师在银行设立的信托账户,在获得许可和核准后,再根据工程进度放款给开发商,而且禁止提前支取款项。

这个规则除了首付的比例极低外,其实整体监管没有多少新意,关键的一条:楼盘交付前,购房人不需要按揭贷款,并且一旦楼盘烂尾,购房人可以取回自己的所有房款+利息。

至于烂尾的风险谁来负责?

银行,因为它一点都不无辜。

许多房企为了找到随借随用的资金池,都会选择参股地方银行,然后顺利发行理财产品,从而规避监管风险。

 

银行同样需要这些房企来提高资本充足率,并且更愿意批开发贷,共同赚钱,吃香喝辣。开发商挪用资金如果没有银行内鬼的辅助,绝不会如此轻松。

只有当银行承担所有烂尾的风险,才会比任何人都要关心楼盘的施工进度,关心账户资金异动,关心房企的财务报表,紧盯监管资金的释放,这本就是银行要尽到的责任。

目前一些地方已经在尝试推行现房销售了。

5月7日,海南宣布自当日起,新出让土地建设的商品住房实行现房销售,海南也成为全国首个全面实行现房销售的省份。
另据报道,福州将于8月5日拍卖一宗住宅用地,政府已明确提出「该宗地按现房销售实施」。

我们不必讨论什么预售制模式,问题根源不在这里,也不是什么高周转模式,什么高杠杆,最大的问题是权责不一致,原本应该由开发商、银行和地方部门共同承担的责任,变成了老百姓自己独自承担,而且没有得到任何利益,怎么也说不过去。

所以我奉劝这些专家不要试图去粉饰什么真相,很危险。

叁  秋天漠漠向昏黑

房企的高周转模式大抵相同,暴雷时的节奏当然也亦步亦趋。

一旦出现了严重的现金流动危机,企业的唯一选择是融资续命。紧接着海内外的金融机构会下调信用评级,关闭正常的融资渠道。

 

为了活命,房企选择停止兑付账款,欠着上下游供应商的资金,集体停工烂尾就出现在这个阶段。

有的房企抱着壮士断腕的决心,迅速抛售核心资产来试图自救,然而除了早几年提前高位抛售的万达能成功转型外,沦落到今天的房企竟没有一个能自救成功。


再怎么割肉抛售,回笼的资金也只能用来冲抵债务,甚至可能越债,欠的钱就越多,因为公司在缩减规模的同时,销售额和利润都会同步下跌。

留给这些房企的两条路,一条是熬到债主比自己先破产,那样就不用还债了;另一条是熬到下一个房价上涨周期,毕竟没有什么债务困难是不能通过房价上涨来解决的。

曾经被称为不死鸟的佳兆邺,在2016年因为陷入美元债违约,被冻结了所有资产,短时间内的债务达到300亿元,最终它是怎么化险为夷的?

 

深圳房价暴涨了,直接导致佳兆邺手里的土地储备大幅升值,不仅还完了所有欠债,自己还赚了一大笔

也不知道当下的佳兆邺,还能不能承受再死一次的风险,与其等待房价上涨,还不如熬到债主先破产的希望更大一点。

 

我旗帜鲜明地支持对经济犯罪行为的严重打击,呼吁彻查各房企高管的套现、减持股票、挪用资金以及偷税漏税等行为。

大大小小的许多房企,无论宇宙房企还是地方房企,债台高筑,资产负债表相当难看,这一年来的债券都宣布展期(延迟),而且今年下半年很快迎来第一个展期的兑付高峰,我不怎么看好它们能还上债,估计还会有第二次展期,第三次展期……

活得已经比较艰难,拿地就更不可能了,曾经的辉煌千亿卖地俱乐部成员,如今只剩京沪杭三座城市守门面。

今年上半年的全国土地成交金额,许多机构的统计口径不一,有的说前100个城市的卖地总额是1.63万亿,有的说1.13万亿元,但这些数据对比去年同期,都毫不留情地腰斩,下降50%。

 

而土地出让金,恰恰是地方财政的最重要收入来源。

拉动GDP的三架马车是投资、消费和出口,这话没错,只是对于大部分地方政府来说,出口和消费是最难的,也最不能凭借人的意志而改变。

 

能最快速产生GDP的当属投资,而投资的钱,除了一般的公共预算收入,地方国企的利润外,最重要的来源是土地出让金,也就是土地财政。

无论一二线大城市还是四五六线县城,都围绕着土地财政展开各种规划政策,什么招商引资,旅游示范区,弄各种噱头名字的新城、学区房和棚改政策,整的热闹轰轰。

 

长期依赖土地财政的地方政府,一旦遇到当下的垮烂行情,焦头烂额,昏招频出,想着各种保楼市的措施,往往效果都不太好。因为平时大手大脚惯了,稍微缩衣节食当然受不了

最终还是走上了那条老路——让城投公司拍地。

城投制度可以说是新时代的特色经济产物。

地方如果想发展经济,就需要大量融资,但由于政府没有向金融机构借钱的权力,只能先成立城投平台,以政府信用为背书,再注入土地资产。

 

身价倍增的城投公司,这时就可以拿着土地抵押了,从银行手里借钱。

银行用吸纳来的存款给城投放贷,即解决了地方融资需求,又不违反法律条文,简直一举两得。

因此,城投公司必须想尽一切办法提升自己的融资身价,包括但不限于市政绿化、道路养护、燃气供电自来水、金融、特色农业……事实上,地方城投就像一口大锅,什么都可以往里塞,自然可以成为绝佳的背锅对象。

 

城投惹的祸,爆的雷,和我地方有什么关系?

玩得更绝的城投公司,在修建完公园景区、公办学校等公益性资产后,迟迟没有移交给公家单位,而是留在自己名下,一切都是为了增加资产规模,弄到上百亿上千亿,再向银行抵押贷款,甚至直接发债。

 

这个漏洞在去年终于被堵上了,明令禁止用公益性资产作抵押,只是明修栈道暗渡陈仓,有些城投可以通过更改不动产证上的土地规划用途,以此来忽悠银行,忽悠一个是一个。

如果你用心留意自己所在城市今年的两轮土拍情况,会发现拿地的主力选手,都是某某城投,某某物业管理,某某交投等有地方政府背景的公司,或者是华润保利中海等大型央企,几乎很少有民企露脸,已经纷纷躺平了。

地方城投的拿地率超过一半:

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去年12月,沿海某个「日出初光先照」的城市上演了一场拍地尴尬戏,在没有任何竞争者的情况下,当地城投自行加价4次,以楼面价1.66万/平拿下了居住用地,成交价10.81亿,溢价1.06亿。
 
这是什么样的精神?
工作人员事后表示,该土地设置了「保密底价」,招拍挂过程不违反程序。
这个楼面价有多离谱?
周边在售楼盘的均价是1.3万/平方米、1万元/平方米、1.5万元/平方米,而这个城投的拍地价是1.66万/平,面粉比面包还要贵。
再来看看该市2020年的GDP,全省倒数第二,一般公共预算收入是176亿元,支出高达287亿元……
 
这仅仅只是缩影,财政部数据显示,今年前5个月,地方一般公共预算本级收入约4.62万亿元,同比下降8.9%。
也就不难解释地方托地价的无奈之举了,左手城投高价拿地,右手银行高价评估放款,钱就顺利流到地方手里,土地财政又可以继续维持,公务员教师的工资又能发了,还能继续实行减税降费的惠民政策。
这种像极了网店刷单的模式,大银行是不会配合地方玩这种游戏的。
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肆  布衾多年冷似铁
让城投拿地,至少地方政府不会担心暴雷烂尾的问题,相对有保障,而且趁着低价储备土地,反正融资成本低,放个三四年不成问题。
 
等到新一轮房地产洗牌完成,留下来的都是巨无霸,手里如果没有粮,又如何挡住保利中海华润的架势?对了,保利上半年的净利润是107亿,同比去年增长4.1%,中海的净利润是192.3亿元,同比增长10.9%。
当然,现在还敢在市场上拿地的城投,至少是有点底气的,背后的政府大腿依然够粗,短时间内无惧风雨。
但许多地方的城投债务已经多到完全数不清,城市的财政数据相当难看,银行都不敢批贷,也就只有当地的村镇银行不情不愿地配合。
早些年的房地产热潮,让无数民间热钱涌进年利率10%的城投债,没有谁会怀疑土拍市场维系不下去,没有谁看到城投背后的惊人债务。
 
实际上,许多城投也不需要考虑如何还掉债务,反正这辈子都还不完。它们能做的是,尽可能保障存量债务的正常续发,每年稳定住负债率,能足够偿还利息就已经很不错了。
哪怕少数城投真的连债务利息都付不起,没有兑付能力,最多来个债务重组,延期20年,且前10年不付息,利息从原来的7.5%降至3.5%。
嗯,我说的例子是遵义的最大城投平台遵义道桥,它可能也是大部分城投的最终归宿,这是客观无法改变的现状。
地方城投作为一个企业,其实非常矛盾,它不以追求利益为目的,也不遵循市场规律,半官半商,以企业之名行政府之事,以政府之令行企业之为,自然成为裙带重灾区。大量无处安放的公子爷被塞进去吃空饷混日子,也没人敢得罪,最终干活的还是临时工和派遣工,又怎么能好起来。
所以往往能看到一些吊诡现状,明明城投拿到了城市里最优质的项目,明明有许多特许经营权,手里好牌无数,但它偏偏就有不赚钱甚至亏本的能力。
 
别的不说,城投自己开发的楼盘,质量普遍不太行,均价还更贵,后来它们也渐渐认清了生活真相,干脆只负责拍地,然后找房企合作开发。
如果连城投都指望不上,一些我不方便点名的城市开始了寅吃卯粮的神操作。
有的拍卖全市公办学校、行政及事业单位、国资公司的食堂食材统一配送服务未来30年特许经营权,涵盖8万师生,近2万公职人员的饭碗,起拍价1.8亿;
有的拍卖全市13651个公共停车场特许经营权20年,报价不低于3.7亿(许多城市都有);
有的采用罚款「月票」,只要司机预交1000-2000的当月罚款,交通运输监察大队就能保障「客户」货车无论是超载还是超高,在一个月内都可以畅通无阻;
有的卖了500个货运汽车在城区里的行使权,它们将不受货车限制;还有的把未来20年的部分广告载体特许经营权,卖出了1亿多的价格。
 
以上全部都是新闻曝出来的事例。
任期内放肆甩卖,将鹅城的税收到九十年以后,调离后哪管什么滔天洪涝。
这就是许多五六七线县城财政困顿的冰山一角。
当前风险最大的还是农合结构,也就是农商行、农信社和农村合作银行,中国人民银行金融稳定局局长表示,99%的银行业资产处在安全边界内,高风险机构一共316家。
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这些高风险机构该怎么处理?
如果参考97年的亚洲金融危机,当时中国的银行坏账率超过三分之一,最后由国家定向注资,成立三大资产管理公司(AMC),将银行所有坏账剥离后,得以轻装上阵,在美股港股上市融资。
但当下的银行坏账没法再按照当年的方法进行,环境已经彻底不同了。
 
上面是地,下面是天。
2021年,国内五千家上市公司的总利润是5.1万亿,六大国有银行的利润超过1.27万亿。
大银行始终在扮演躺赚角色,之前央行降准放水时,为了规避风险,不愿牺牲本行的不良率,导致全买了城投债和国企债,吃无风险套利。
 
如此一来,放水的钱重新又回到政府手里,造成金融系统空转,违背了放水初衷。
又或者勉为其难地将贷款批给一些不怎么需要钱的大户,然后大户将钱都流向了股市和房地产。
 
作为预售制模式下的既得利益者之一,银行是时候站出来承担社会责任,勾销业主的债务,承认停贷合法化。
但我比较担心的是,从最近这段时间颁布的许多对策来看,银行有转嫁风险给普通人的意图。
 
它们可能会将烂尾楼打包成资产包,然后变成一个个理财产品,让普通人平摊购买,毕竟理财是自担风险,哪怕亏损了也不必像买房那样必须保本。
因此,请各位谨慎对待银行推出的理财项目,了解清楚项目里有没有藏着一些烂尾资产猫腻,警惕推销,远离风险。
伍  风雨不动安如山
烂尾楼的终局该如何解决,未来房地产何去何从,不知道。
 
许多人对房产税抱有十分复杂的情愫,既希望它来,又怕它乱来。
中文互联网上有关房产税开征的难点也罗列得非常详细,诸如重复征税、征收标准、全国联网、评估方式、维持税基、代持纠纷、阴阳合同,抛售冲击等等,然而这些说到底只是执行层面的问题。
这里大众应该要达成一个共识,那就是房产税的起征原因,它不是为了调控房价,而是补充土地财政,增加地方财政收入,这才是根本。
如果真的想要打压房价,根本不必那么麻烦,直接大量拍地,供过于求就行了。
过去几十年来,房地产行业吸引了巨量资金进场,让一穷二白的地方政府不再捉襟见肘,可以修高铁机场,通高速水电网络,聚拢产业链升级,为经济发展做出重要贡献,我们要肯定房地产行业的积极作用。
很明显,当下的房地产行业已经完成了它应有的历史使命,甚至超期服役,预售制模式存在很大问题,那么房地产税的推出就顺理成章了。
 
它可以补充、逐步取代过去的土地财政,限制房地产的金融天花板,戳破泡沫,打击炒作,让资金从这个蓄水池抽出来,再流向实体经济里。
 
房地产绑架了太多资金,凝固在里面一切都无从谈起,也就不要说什么让消费像天气一样热了,天一热想吃个雪糕都还会被刺伤。
只是由于疫情原因和经济环境的不理想,房地产税客观来说有短期打压房价的副作用,所以今年不具备扩大房产税改革试点城市的条件,但不意味着它未来不会出。
根据2020年央行发布的数据:
我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%。
初期房地产税怎么征收?
 
完全可以先从四五套、家庭总面积达到1000平以上的阶层开始,毕竟大部分财富集中在少数人手里,像什么房叔房姐,手里有上百套房产的贪官等等,这些可不是普通老百姓阶层。
也有一些声音说,房地产税的真正改革阻力是在内部,既得利益者不可能挥刀自砍,如果这样想未免太浅薄了。这些只在意手里一些固定资产的既得利益者,不被登记在重点反腐打击清单里已经烧高香了,还能有多少高度去影响大方针的实施?
 
诸位如果回看新中国成立以来的历史车轮,每一件大事里都是党员先行,都是先一步步粉碎自己,以身作则,才能推动改革继续前进。
再聊回房产税,哪怕是将当前的房地产总市值降低三分之一,按照1%的税率来算,也依然有数万亿的税收。
 
而且房产税的出炉,肯定不是立即全面代替土地出让金的,两者可以同时运转,然后逐步降低土地出让金的额度。
 
毕竟现在的城市化率已经进入尾声,基建不像过去几年那么需求旺盛,2020年的土地出让金为什么暴涨?就是因为疫情爆发,导致全国各地的卖地金额疯涨,供给远远超过了实际。
像某处荒漠戈壁滩能建起一个庞大的文旅城,要给谁住?
 

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2020年拍地无节制,国家出台三道红线和土拍双集中的政策,彻底遏制住地方城市对卖地的依赖。
 
所以要怎么过渡?
一个简单粗糙的公式:
房产税+土地出让金-地方开支=收支平衡
房产税和土地出让金都是开源,让房产税所占的比例一步步提高,土地出让金逐渐减少,还有最重要的节流,地方实在太能花钱了。
看看全国各省的负债率,贵州803%位列第一,湖北786%位列第二,四川776%位列第三,天津(768%)、重庆(741%)、江苏(732%)、湖南(657%)、云南(642%)、甘肃(605%)、江西(561%)。
以前随便挖一挖泥土,就有大量黑石油流出来,获取难度非常低,造成了惊人的铺张浪费,大量石油挥霍而光,毫不节制。
一个只有26万人的独山县,竟然可以借债400亿,人均负债11.2万,建造了全国闻名的水司楼;
一个只有90万在籍人口的鹤岗,每年财政收入38亿,支出有157亿,其中政府在编人员的工资和福利支出就有上百亿;
一个普通院校花了1900万定向委培,引进23名出口转内销的菲律宾博士,平均每位博士花费84万元;
许多城市为了形象工程,为了方便卖地创造GDP,自身年财政还不到80亿,人口也只有数百万,就要劳民伤财修建两三百亿的地铁。
太多的例子就不展开了。
对于行政机构臃肿、土地资源浪费、城投债务高筑、烂尾楼奇观、地方保护主义、无序竞争、高校支出挥霍等乱象,国家三申五令,下达无数通知,可能发挥不出多少效果,上有政策下有对策。
 
我只希望全国统一大市场能发挥出调节作用,打破地方保护主义,减少行政力量规划经济中的资源浪费,遏制日益膨胀的地方债务。
过去那种每个地区都要小而美,产业链齐全、新城卫星城遍布的粗发展模式已经是过去式了,什么都想贪,什么都想要完全不切实际。
今后核心大城市负责拉动经济增长,小城市辅助配合,走符合自己城市的路线,再通过转移支付来维持各地的财政支出,只有这样才能真正意义上的软着陆……希望有一个好的结局吧。
最后我想说的是。
疫情很苦,众生皆苦,但苦难不是财富,苦难就是苦难,不是比谁能吃苦,谁更痛苦,谁更能忍受,能忍受痛苦的前提,一定是看到了希望。
每个人似乎都在赞美二舅,赞美他能从苦难中消除疼痛,活出精彩人生,却没有任何人想成为二舅。
 
很认真地聊一下房地产
烂尾楼就那样滑稽地站在那里,俯视众生,看着六岁小女孩被迫住进黝黑荒凉的钢筋水泥里,每天摸黑爬15层楼梯,写作业用手电筒,没水没电无法抗寒,诸位忍心吗?
 
中国老百姓的梦想都很朴素,也很脆弱,许多人都是第一次买房,背着房贷负重前行,只希望在万家灯火中有一个遮风挡雨的家,想的大抵都很简单:安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山。
 

很认真地聊一下房地产

部分参考资料:

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文章来源很认真地聊一下房地产

版权声明:爱寻匿 发表于 2022年8月18日 10:07。
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